Elles Hooft van Huysduynen, oprichtster en eigenaresse van Prime Buyers Agency Spain (PBAS), werkt al sinds 2015 als makelaar in Spanje waarvan sinds 2016 als aankoopmakelaar. Ze woont zelf in Sant Cugat en is als voorzitter van de Nederlandse vereniging in Barcelona een bekende in de Nederlandse community in en rondom Barcelona. Ze begeleidt als aankoopmakelaar klanten van allerlei leeftijden die een tweede woning willen kopen om zelf te gebruiken of te verhuren (of een combinatie van beide).
Hoe ben je hier als makelaar begonnen?
“Ik ben erin gerold. Toen ik naar Spanje verhuisde en zelf een woning kocht viel het mij op hoe slecht mensen hier geïnformeerd worden. Zelf heb ik overigens heel veel mazzel gehad, maar ik zag het misgaan bij anderen om mij heen. Zo ook mijn ouders die grond kochten, erop lieten bouwen om er vervolgens achter te komen dat daar geen vergunningen voor waren. Het heeft bloed, zweet en tranen gekost om dat uiteindelijk recht te krijgen. In Spanje worden er regelmatig woningen verkocht waarbij vergunningen niet in orde zijn of waar geen volledige transparantie gegeven wordt in belangrijke stukken. Ik word heel erg boos als ik dat soort dingen zie gebeuren, ik kan niet tegen onrecht. Mede daardoor ben ik mijn bedrijf gestart, om kopers te begeleiden en te beschermen op een markt die helaas niet zonder risico’s is.”
Hoe gemakkelijk is het om als expat in vastgoed te investeren in Spanje?
“Op zich is het niet moeilijk, als je zorgt dat je de juiste mensen om je heen verzamelt. Iets wat in Spanje lastig kan zijn omdat de meeste makelaars een dubbelrol hebben, ze vertegenwoordigen dan zowel de koper als de verkoper. Met als gevolg natuurlijk belangenverstrengeling. De verkoper en de koper zijn zich vaak niet bewust van de consequenties van een dubbelrol. In bijvoorbeeld Amerika is zelfs bij wet bepaald dat deze dubbelrol alleen maar onder hele strikte voorwaarden mag. Tel daar de in Spanje onvolledige transparantie rondom vergunningen bij op en je loopt al snel risico bij het doen van een investering.”
“Er zijn in Spanje verschillende juridische uitdagingen waar veel makelaars geen open kaart over spelen. Het is bijvoorbeeld heel belangrijk om te weten of er geen schulden rusten op een object of om op de hoogte te zijn van afwijkende clausules die door een gemeente opgelegd kunnen zijn. Ook wil je als koper op de hoogte zijn van de wetswijziging rondom toeristische licenties die eind vorig jaar in Catalonië heeft plaatsgevonden.”
“Urbanistisch wil je weten of het object daadwerkelijk een woning is of bijvoorbeeld een veredelde schuur. Is er een bouwvergunning? Mag er bijgebouwd worden? Als je bij bouwt, en je komt erachter dat dat helemaal niet mag, dan moet je het gewoon weer weghalen. Vervelende kwesties die gemakkelijk voorkomen kunnen worden door je goed te laten informeren.”
“Als je een aankoop door ons laat begeleiden, doe ik dit soort checks voor je. Als ik iets niet vertrouw laat ik altijd een advocaat meekijken. Ik werk ook samen met een architect die kan helpen bij ubanistische vraagstukken. Je hebt bij ons alles onder één dak. Ik neem je als koper als het ware bij de hand en loods je door het hele proces.”
Wat zijn de verschillen tussen Nederland en Spanje?
“Ik woon al 26 jaar niet meer in Nederland en heb daar ook niet als makelaar gewerkt, dus ik kan je geen gedetailleerde verschillen geven tussen Nederland en Spanje als het op vastgoed aankomt. Wel is het zo dat situaties als hierboven, in Nederland vrijwel niet zouden kunnen plaatsvinden omdat de informatie veel toegankelijker is. Ook de rol van de notaris is anders, in Nederland gaat het geld naar een derdenrekening bij een notaris. Hier gaat de aanbetaling (vaak zo’n 10%) gelijk naar de verkoper. Het is dus heel belangrijk dat je goed onderzoek doet of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is en of het allemaal wel klopt. Veel mensen zijn zich daar niet van bewust en dan kan het misgaan.”
“Andere verschillen zijn bijvoorbeeld de hoogte van de kosten koper. In Spanje zijn die gemiddeld 12.5%, in Nederland gemiddeld 5 à 6%. Met de huidige prijsontwikkeling heb je die 12.5% ook niet in een jaar weer terugverdiend, we zijn niet in Amsterdam. Overbieden hoeft hier niet, ik heb dat één keer gedaan met €5.000, en daar heb ik nog steeds buikpijn van.”
Kun je inzichten delen over jouw verwachting van de vastgoedmarkt?
“Laat ik allereerst zeggen dat ik vrij weinig gemerkt heb van grote gebeurtenissen zoals het bijstellen van de hypotheekrente, de oorlog in Oekraïne en de pandemie. Het aantal verkooptransacties is teruggelopen maar het heeft de prijsontwikkeling niet dramatisch beïnvloedt. Ik heb alleen maar meer werk gekregen door COVID omdat veel mensen met andere ogen naar hun dagelijks leven zijn gaan kijken. Het is lastig om iets te zeggen over de prijsontwikkeling van de markt in Spanje in zijn geheel; er zijn veel verschillen tussen de regio’s. Ik verwacht binnen Catalonië in elk geval dat het doorgaat op deze manier. Binnen Barcelona zijn de huurprijzen superhoog en ik verwacht ook niet dat ze gaan dalen. De vraag overtreft het aanbod. Als ik kijk naar koopprijzen verwacht ik geen enorme klap naar beneden of naar boven; de verwachte groei in Spanje is momenteel 1,5/2% per jaar.”
“Binnen Barcelona zie ik dat mensen heel graag naar Poblenou willen en dat is ook wel begrijpelijk. De prijzen zijn daar dan ook behoorlijk gestegen. Eixample is altijd populair geweest en dat blijft het. In Gràcia zit het een beetje vast, er komt nu veel meer op de markt. Poble-sec is ook populairder aan het worden.”
Wat zou je als tip mee willen geven aan mensen die overwegen iets te kopen in Spanje?
“Zorg echt dat je je goed laat informeren en dat je niet zomaar iets koopt. Het allerbelangrijkste, doe het onafhankelijk van de verkopende partij, want die heeft een financieel belang! Bespaar niet op goede aankoopbegeleiding; mensen geven vaak 3,4,5 ton uit, je wilt zeker weten dat je daar goed aan doet. En tot slot, pas op met informatie op Facebook en zorg dat je altijd foto’s maakt van cruciale defecten als je een woning huurt in verband met het terugkrijgen van de borg.”